Uscito a pezzi dalla crisi del 2008, il mattone europeo tenta disperatamente di ritrovare la strada del rilancio, riuscendo in parte ma senza con ciò superare la notevole frammentazione dei mercati dei singoli stati. Ancora in questo scorcio di 2016, mentre la ripresa sembra avviata, pure se ancora nella fase precoce, rimangono incertezze di fondo che si riflettono negli andamenti divergenti dei prezzi all’interno dell’eurozona.
L’analisi della Bce, contenuta nell’ultimo bollettino, dice infatti cose molto diverse a seconda se si osservi l’indice aggregato dei prezzi o quello riferito alle singole economie. Il primo, nel secondo trimestre del 2016, è risultato in crescita del 3%, in aumento dal 2,7 del primo trimestre e dal 2,2 del quarto trimestre 2015. Questo trend crescente lascia ipotizzare che stia proseguendo la ripresa iniziata col 2014 dopo il minimo registrato l’anno precedente. La curva dei prezzi aggregata si può osservare qui.
La prima evidenza è che i tassi di crescita dei prezzi nominali sono ancora ben lontani dal periodo pre crisi, al contrario di quanto accade se si considerano i prezzi reali calcolati col deflatore dei Pil.
In sostanza, l’inflazione fredda ha sostenuto le quotazioni reali. Addirittura, “la crescita annuale dei prezzi reali delle abitazioni è stata di fatto superiore alle medie di lungo periodo”. La seconda è che i prezzi nominali sono ancora sotto il picco del 2006. Insomma, la ripresa è avviata ma non è particolarmente scoppiettante.
Quanto alla frammentazione, “l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali nell’area dell’euro è ancora eterogeneo tra i diversi paesi – sottolinea la Bce – ma le differenze si stanno riducendo”. E, tuttavia, “la risalita dei prezzi delle abitazioni ha avuto luogo a tassi di crescita diversi a seconda del paese”. In particolare, i paesi che dal 2014 hanno registrato tassi più alti di crescita degli immobili sono la Germania, l’Estonia, l’Irlanda, il Lussemburgo, l’Austria e il Portogallo. Al contrario, la crescita dei prezzi è rimasta negativa per Grecia, Cipro e Italia, anche dopo il 2014. La situazione generale è illustrata da questo grafico.
Come si può osservare, gran parte della ripresa dei prezzi è dipesa dai paesi dove le quotazioni erano crollate, con l’eccezione della Germania, che con il suo peso specifico fa sicuramente la differenza. La Francia, al contrario, espone una curva pressoché piatta, la Spagna sta recuperando, mentre l’Italia non ci riesce. La situazione replica sostanzialmente quella che abbiamo visto a proposito degli investimenti delle imprese. Ancora una volta, la situazione del mercato italiano è quella che intona la ripresa dell’immobiliare europeo. Il che è logico, considerando il peso specifico dell’economia italiana su quella dell’EZ.
“L’attuale ripresa dura da poco più di due anni ed è pertanto ancora in una fase piuttosto precoce – sottolinea la Bce – . La durata media delle principali fasi di ripresa dei dati storici è di circa nove anni”. Quindi è ancora presto per capire se l’eurozona è avviata su un pattern sostenibile di crescita dei prezzi oppure no. Anche perché “la prospettiva aggregata non esclude valutazioni eccessive e corrispondenti vulnerabilità a livello di singoli paesi o regioni, specie laddove le dinamiche dei prezzi delle abitazioni sono associate a un’elevata crescita dei mutui e un’alta leva finanziaria. Nell’attuale contesto di bassi rendimenti e di connessa ricerca di rendimento, tali vulnerabilità vanno attentamente monitorate”.
Mentre la Bce monitora, noi affidiamoci ai vecchi metodi: gli scongiuri.
giornalista socioeconomico - Twitter @maitre_a_panZer
