di Maurizio Sgroi*
Il terremoto del mattone italiano, di cui si è avuta notizia nei giorni scorsi dalle statistiche, ha causato uno tsunami nei bilanci delle famiglie italiane, già messi a dura prova dal crollo della ricchezza immobiliare iniziato dopo la crisi.
Non occorre essere fini analisti per avere un’idea di quanto pesi il calo medio del 5,6% registrato nel 2013 dei valori immobiliari nazionali. Basta vedere quanto fosse quotata la ricchezza immobiliare degli italiani a fine 2012 e calcolare la perdita media. Viene fuori un dato, approssimativo quanto volete, ma assai indicativo: la crisi del mattone ha bruciato il 5,6% dei 4.800 miliardi di ricchezza abitativa, così come quotata dalla Banca d’Italia nell’ultima ricognizione sulla ricchezza delle famiglie a fine 2012.
Ricordo che tale valore aveva giù subito un calo del 3,9% rispetto al 2011, equivalente al 6% in termini reali.
Parliamo, quindi, di circa 270 miliardi di perdite (teoriche) sofferte nel corso del 2013.
Come tutte le trilussiane medie del pollo, anche questa va presa con le pinze, anche perché ci si avverte che il calo di corsi immobiliari è stato assai più pronunciato per le abitazioni esistenti (-7,1%, dopo il -4,9% del 2012) e assai meno per quelle nuove, calate del 2,4% a fronte di un aumento del 2,2% nel 2012.
Quindi a soffrire la perdita di ricchezza maggiore sono state innanzitutto quel 67,2% di famiglie che, sempre secondo Bankitalia, possedeva la casa dove abitava. E poi il vastissimo popolo delle seconde e terze case, che ha visto dimagrire la propria ricchezza in proporzione.
Si dirà: ma questi valori sono assolutamente teorici, specie per chi possiede la casa dove abita, per il quale cambia poco sapere che la sua casa vale di meno. E’ così, però vi ricordo che la ricchezza immobiliare (sempre Bankitalia) a fine 2012 quotava 8.542 miliardi di euro, il 61% dei quali era proprio il mattone. Quindi se il mattone pesa per due terzi sulla ricchezza delle famiglie, un dimagrimento del mattone ha un peso relativo assai più pernicioso di un calo delle attività finanziarie. E lasciamo da parte l’effetto psicologico che ha un impoverimento, anche se teorico, sul livello dei consumi.
In sostanza: se cala il mattone, le famiglie si ritroveranno molto più povere che se calasse la borsa.
Poi c’è tutto il settore corporate, finanziario e non, che deve essere considerato e, dulcis in fundo, il mattone pubblico, ancora rilevante, e quello dei fondi pensione.
Sappiamo già che le banche italiane sono gonfie di mattone e titoli di stato. Ma sono anche molto esposte lato crediti concessi al settore immobiliare. Quindi ogni calo dei corsi immobiliari ha un effetto diretto sui loro conti, specie in tempi di asset quality review. E non è affatto detto che la strategia che le banche stanno seguendo negli ultimi anni, ossia costituire fondi immobiliari ai quali trasferire asset, alla lunga funzioni.
Anche perché, è questa l’incognita peggiore, non è affatto detto che la correzione dei corsi immobiliari italiani sia terminata.
Se analizziamo i dati statistici, notiamo che il calo dei prezzi dal 2010 è significativo, in particolare da fine 2011 in poi. Fatto 100 l’indice dei prezzi totale al primo trimestre 2010, al quarto trimestre 2013 la curva ondeggia intorno a 90, che può sembrare un calo contenuto ma solo perché è la solita media delle case esistenti e quelle nuove.
Queste ultime infatti hanno visto un indice in crescita fino a oltre 104 a metà 2012, per poi iniziare un leggero declino che, a fine 2013, ha riportato l’indicatore in zona 100, precisamente a 102,4.
Le case esistenti, invece, sono quelle che sono crollate davvero. L’indice a fine 2013 quotava 88,2 punti. Manco a dirlo, le case esistenti sono quelle che pesano di più sul totale del patrimonio immobiliare italiano. Il che equivale a dire che da inizio 2010 le case esistenti hanno perduto l'11,8% di valore.
Sottolineo, che sempre per le case esistenti, il ribasso accelera col passare del tempo: l’indice era diminuito dello 0,2% nel 2011 rispetto al 2010. Poi del 4,9% l’anno successivo, per arrivare al -7,1% del 2013.
Il trend, insomma, è abbastanza definito. E se guardiamo anche al calo delle compravendite, ancora pronunciato, capiamo bene che non basta un piccolo aumento del numero dei mutui concessi dalle banche per dire che siamo fuori dal tunnel. Anche perché molti di questi mutui potrebbero essere ricontrattati.
Una rondine non fa primavera.
Figuratevi un mutuo.
Socio-economic journalist*
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